1月全市一手住宅库存为47694套 同比上涨逾6成 全市去化周期约为11个月


△一月份全市楼市成交环比、同比均下降。

日前,江门市住建局公布的全市1月楼市数据显示:全市供应处于历史高位,其中恩平创下新高;一手住宅成交环比减少34.6%,为3202套,为近4年来的第三低值;全市一手住宅均价环比下跌0.8%,为7923元/平方米,是2017年10月以来最低值;全市库存47694套,环比增长9.3%,同比上涨60.4%。按照去年的成交情况,去化周期约11个月,供求关系大致平衡。

对于该月的数据,一言蔽之:供应量增加,但成交则量价齐跌,库存量持续回升。

A 一手住宅供应:

恩平环比增长233.8%

全市一手住宅供应7541套,虽环比减少9.5%,但同比增长99.5%,处于历史高位。

分区域来看,蓬江、江海环比减少51.1%,为513套,是2017年3月以来的第二低值,仅高于2018年10月的196套;新会区环比减少57.3%,为695套;鹤山环比减少42.9%,为1316套。其余区域均环比增长,其中,台山环比增长22%,为1850套,是近4年来第二高值,仅低于2017年12月的2120套;开平环比增长7.6%,为1408套,是2017年8月以来最高值,近4个月的数据分别为42套、1190套、1308套、1408套,呈递增状态;恩平环比增长233.8%,为1759套,创下新高。

江门地产智库成员、楼市分析师冯景全表示,分区域看,市区供应环比大降,而受春节备战返乡置业潮影响,下属县市供应量出现不同程度增加,其中恩平供应量暴增,全市整体供应环比虽小幅下降,但同比接近翻倍,维持高位。

B 一手住宅成交:

鹤山成交量全市最高

全市环比减少34.6%,为3202套,是近4年来的第三低值,仅高于2016年2月的2582套和2018年的2231套。

分区域来看,仅恩平环比增长2%,达401套。其余区域均环比减少,其中,蓬江、江海环比减少2.3%,为666套,处于近一年的相对低值,仅高于处于春节期间的2018年2月的638套,以及2018年11月的607套,且近3个月均为“6字头”;新会区环比减少26.3%,为392套,为近4年来的第二低值,仅高于2016年3月的370套,且近3个月的数据分别为843套、532套、392套,呈递减状态;鹤山环比减少12%,为980套,成交量为全市最高;台山环比减少61.6%,为432套,是2018年4月以来最低值;开平环比减少68.4%,为331套。

综合来看,由于市区供应环比大减,在一定程度上使得成交量环比大减。

冯景全等业内人士还分析认为,1月延续2018年第四季度的下降态势,这也和置业者信心不足、购买力被提前透支以及置业者普遍观望等因素有关。

C 一手住宅均价:

全市为7923元/平方米

全市一手住宅均价环比下跌0.8%,为7923元/平方米,是2017年10月以来最低值,且近4个月的数据分别为8532元/平方米、8500元/平方米、7990元/平方米、7923元/平方米,呈递减状态。

分区域来看,蓬江、江海环比下跌5.1%,为10219元/平方米,是2018年3月以来最低值;新会区环比下跌9.1%,为8573元/平方米,是2018年8月以来最低值,且近3个月的数据分别为9841元/平方米、9435元/平方米、8573元/平方米,呈递减状态;鹤山环比下跌5.6%,为7442元/平方米,且近4个月的数据分别为8465元/平方米、8206元/平方米、7882元/平方米、7442元/平方米,呈递减状态;恩平环比下跌0.8%,为5832元/平方米。其余区域环比均上涨,其中,台山环比上涨0.2%,为7130元/平方米;开平环比上涨3.1%,为7531元/平方米,创下新高。

冯景全分析认为,全市均价围绕8000元/平方米关口窄幅波动,其中,鹤山因去年10月以来库存突破万套,库存压力过大,房价出现一定调整,而蓬江、江海两区则因滨江高价盘成交较少,江海、潮连等低价盘成交占比较大,均价出现结构性下调。

D 库存:

全市库存处于合理范围

全市一手住宅库存环比增长9.3%,同比上涨60.4%,为47694套,与2016年3月的47143套大致持平,且是2016年3月以来最高值。按去年每月成交4379套计算,去化周期约11个月,大致处于供求平衡的状态。同时,近6个月的数据分别为:33149套、36309套、36981套、40275套、43647套、47694套,呈现递增状态。

分区域来看,蓬江、江海环比减少5.6%,为6800套。同时,该区域的库存由2018年10月的5900套大幅升至2018年11月的6900套之后,近3个月每月在7000套左右浮动。其余区域均环比增长,其中,新会环比增长5.6%,为5724套,为2017年2月以来最高值,和2016年底的库存水平大致相当,近6个月的数据分别为3728套、3812套、4237套、4324套、5421套、5724套,呈递增状态;鹤山环比增长2.9%,为11867套,近3个月的数据分别为10339套、11531套、11867套,呈递增状态;台山环比增长25.2%,为7049套,创下新高,且近4个月的数据分别为4503套、5241套、5631套、7049套,呈递增状态;开平环比增长13.6%,为8626套,和2017年初的库存水平大致相当,近4个月的数据分别为6481套、7335套、7594套、8626套,呈递增状态;恩平环比增长21.7%,为7628套,为2017年12月以来最高值,且近4个月的数据分别为5470套、6136套、6270套、7628套,呈递增状态。

冯景全分析认为,由于供应维持在高位,而成交下跌,全市库存继续攀升,逼近5万套。分区域看,市区因为供应量一直无法放大,库存仍处于中低位,但未来一年,库存压力不容忽视;下属县级市情况则不太一样,近年供应大增,库存随之增加,尤其以鹤山、恩平较为突出,同比大增,压力显著增加。

“按过去12个月的月均去化速度计算,全市去化周期约11个月,库存处于合理范围。”美智地产研究部相关负责人同时讲到,各区域库存分化加剧,其中有的相对较高,需警惕库存持续增加的问题。

E 二手房:

全市成交2262套

全市二手房成交环比减少13.3%,为2262套。

分区域来看,蓬江、江海环比减少10.1%,为763套,是2018年3月以来的最低值;新会环比减少2.9%,为231套,是2016年6月以来最低值;鹤山环比减少14.2%,为253套,是2018年3月以来最低值;台山环比减少16.1%,为702套;开平环比减少17.6%,为300套;恩平环比减少50%,仅13套,创下新低。

嘉毅地产总经理邓桐燊分析认为,二手房的客户以外地人为主,由于今年春节处于2月上旬,相对去年较早,部分企业在12月底已放假,员工也提前返乡过年,影响了二手市场交易。新会创两年多来的新低,主要是因为该区近几个月推出的一手住宅较多,且价格较有竞争力,分流了部分购房者。

裕隆基地产二手部总经理吴名鸠则重点分析了三方面原因:一是去年年末一手楼盘促销力度比较大,同类产品二手房的价格优势不明显;二是经过2017、2018两年的高歌猛进,整体市场逐渐回归理性,交易量有所下降;三是在市场相对平稳的时候,客户买房不会太着急,购买考虑周期会延长。

可以预见的是,由于2月份有春节这个因素存在,二手房成交量依然相对较低。

文/图 江门日报记者周春锋

责任编辑:蔡少颖