江海区新民大桥东北侧地块将于10月21日摘牌。该地块是近年来市区拍出的最大商住地块，起拍价约18.6亿元，创下新高。
对于拍卖前景，业内人士说法不一，其中部分人预测，该地块可能是有较高商业运营能力的房企低溢价甚至底价竞得，之后不排除会与其他房企合作开发。
地块亮点：所在片区将迎来多项利好
地块约179亩，分A、B两块，地块A为商业用地，约34.4亩；地块B为二类居住用地兼容商业用地，约144.6亩。
容积率为2.0—2.83，起拍总价约18.6亿元，折合楼面地价约5500元/平方米，最高限制地价约23.3亿元，当报价达到最高限制地价时，以“最高限价+承诺配建住宅建筑面积及标准小汽车停车位”数量最高者为竞得人。
记者采访获悉，该地所在的滘头地段、下沙片区将迎来多项利好：
一、江海区按照城央绿廊规划设计方案，在原江门纸厂至江门船厂段跨江门水道，建设下沙人行天桥。桥梁设计长约424米，净宽6米，衔接河岸两端的慢行系统，让城央绿廊跑步道、慢行道贯穿全线。
二、江海区今年计划从胜利大桥向西延伸建设城央绿廊，联通建设江南路西段道路和慢行系统，衔接下沙人行天桥，实现城央绿廊全线“四道贯通”。
三、按照城央绿廊城市设计规划，江海区今年启动下沙片区改造工作，对下沙水上人家片区实行棚户区改造，实施棚户区搬迁后，按规划建设滨水公园，打造成具有疍家文化特色的水上人家公园。目前，征地拆迁工作正在稳步推进；公园建设正在进行方案设计，计划年内动工建设。
四、此前发布的《江门市滘头地段（JH02-C01、JH02-C02）控制性详细规划局部地块修改》草案公示显示：调整原控规JH02-C01-04-B01、JH02-001-05-001商业地块限高，由原限高40米调整为限高100米。调整规划地块建筑限高，利于商业用地的开发建设，进而打造江海中心区西侧城市地标，形成错落有致的城市天际线。
五、江南路（胜利大桥至下沙人行天桥段）道路工程规划亦于近日发布，工程项目位于江门市江海区江南街道滘头地段地块西侧，道路起点接现状胜利南路，终点接规划新中大道，为新建工程。工程建设内容包含道路、排水、交通、照明、消防、综合管线等。
另外，记者获悉，五邑路扩建工程正在全面施工，江海区已完成大部分征拆工作，按要求已解决全部控制性工程节点用地要求，2座跨河桥梁和4座立交桥施工用地已全部交地并全面进场施工。按项目工期，计划2021年上半年全线通车。
拍卖前瞻：或将低溢价甚至底价成交
对于土拍前景，受访对象看法不一，其中部分人表示，该地块比较大、起拍总价不菲，再加上有大体量的商业，结合大环境以及江海区的市场现状，还有此前的土拍情况，可能是有较高商业运营能力的房企低溢价甚至底价竞得，之后不排除会与其他房企合作开发。
至于是否会是传言的万达、铜锣湾、绿地竞得，业内人士看法不一，不予置评。
但可以肯定的是，该地块一旦拍出，该片区的配套将大为丰富，居住、商业氛围将大为改观，因为，此次挂牌的地块有多项配建要求：在地块B设置建筑面积不少于900平方米的社区公共服务用房含居委会；在地块B设置建筑面积不少于3150平方米的幼儿园；在地块B设置建筑面积不小于2000平方米的菜市场；在地块A设置用地面积不少于324平方米的垃圾收集站，以及建筑面积不少于800平方米的公厕。再加上，已于中秋节开业的江海广场等商业项目的发力，整个江海区中心板块的商业氛围将大为改观，但与此同时，楼市竞争将变得更为激烈。
↑将建的水上公园效果图。
↑挂牌地块临近朗晴新天地等项目。
★相关链接
江海区今年土拍回顾
4月10日，广州市弘阳房地产开发有限公司（简称“弘阳”）从19家房企中脱颖而出，以溢价82.7%、总价约4.42亿元，竞得江海区JCR2019-25（江海02）号约45亩地块，即江海区乐成街与礼乐二路交界西南侧地段商住地块，折合楼面地价约5846元/平方米，创下礼乐板块商住用地楼面价新高。
4月23日，时代中国从12家房企中脱颖而出，以溢价约46.3%、总价约6.69亿元，竞得江门一中南侧地块，折合楼面价约6894元/平方米，这一价格仅次于嘉华集团两个项目，以及一汇天地天睿居项目地价。
7月1日，融信以66485万元的底价竞得江海区连海北路地段横沥河北侧约69亩地块，折合楼面价4800元/平方米。
文/图 江门日报记者 周春锋
（责任编辑：梁丽琴 实习生：梁银珍）