小区公共收益归谁所有?

住宅小区随处可见琳琅满目的商业广告,但收益有多少、怎么花许多业主却不知情

△小区里随处可见琳琅满目的商业广告。

△几乎每个小区的电梯都有商业广告。

近日,湖北一小区业委会给全体业主共发了近10万元,每户300元—800元不等。这笔钱来自于小区里车位、广告位租金收入。业委会给业主发钱,这样的新鲜事引起不少江门业主的关注。

记者走访了解到,几乎在每个住宅小区都能见到琳琅满目的商业广告,而对于这些商业广告的收益,业主却没了解过。那么,小区的公共收益归谁所有?这笔钱用到哪里去了?如何规范小区公共收益的使用?对此记者进行调查。

文/图 江门日报记者 李银换

焦点1

小区公共收益归谁所有?

律师:属于业主共有

连日来,记者走访了越秀星汇名庭、保利大都会中汇花园、帕佳图天玥、江海碧桂园、美吉特等住宅小区发现,从进小区门口,到每栋居民楼的电梯里,几乎一路都有商业广告。其中,由于高层楼房人口较为集中,电梯人流量大,几乎每个小区的电梯都有三幅广告。

以北新区一高档小区为例,小区出入口的人行道闸和车闸都有商业广告,电梯里挂着三个平面广告,涵盖了教育、电信、银行、餐饮等行业。另外,在小区内的丰巢快递柜前,还有一些楼盘开发商摆摊位宣传。

商业广告在不知不觉中已嵌入到业主的生活中,不少业主对此习以为常,却并不清楚其广告收益归属问题。“我们小区电梯里有奶粉广告、猿辅导广告,品类众多,而且更换很频繁。”居住在海逸城邦的陈女士告诉记者,不过,陈女士却不知道这些广告到底收益如何。

记者了解到,许多市民像陈女士一样,对小区公共收益并不知情。本报在江门日报微信公众号上展开调查,共有1436人参与调查,结果显示,90.3%的受访者没有向物管公司了解过小区的广告收益。“基本每个小区都有商业广告,只不过收益都归物管了,我们业主都不了解这些收益情况。”北新区一住宅业主林小姐无奈地说。

那么,小区公共收益究竟归谁所有?

对此,广东国晖(江门)律师事务所律师李建中表示,根据《物权法》有关规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;建筑区划内的道路,除属于城镇公共道路的外,其他的属于业主共有;建筑区划内的绿地,除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的外,其他的属于业主共有;建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,全属于业主共有。即相关业主是前述不动产的共同共有人。

将于2021年1月1日起生效的《民法典》对此作了更加明确的规定,该法第二百八十二条规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

江门市物业管理协会秘书长林慧光也表示,物业利用电梯广告、公共停车位获取的公共收益,在扣除合理成本后,属于业主共有。

焦点2

小区收益用去哪儿了?

物管:主要用于小区公共设施维护

记者了解到,除了广告收益(如电梯广告、户外广告)外,小区的公共收益还包括公共停车位收益;租赁的摊位收益;利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入;部分通信运营管理费;因损坏小区的公共设施进行的赔偿等。

在记者采访中,一些业主表示虽然知道小区公共场地取得的收益,应由业主共同享有、共同管理,但他们对这笔钱用到哪里并不知情。

“我知道这些收入应该归业主所有,但没见过物管公示过收支情况,物管也从没给我们发过钱,不知道这些钱究竟去哪里了!”北新区一高档小区业主李先生向记者吐槽道。

这笔属于业主共有的收益究竟有多少,花在哪里了?

记者以业主身份向多个物业公司咨询,得到最多的回答便是“用于小区公共设施维护、小区绿化带整修”等。而这笔费用有无收支明细,是否对小区业主公布?得到的均是否定的答案。

北新区一高档小区的物业公司工作人员表示,小区的公共收益其实并不多,这些收益主要用于小区绿化带木地板更换、儿童游乐园设施维护、防火门更换等。

林慧光告诉记者,小区电梯广告收入视楼盘的业主档次、新旧程度、消费群体的不同,给的价格也不同。广告商一般对新的高档小区电梯投入广告兴趣大些,而不愿意在一些老旧小区电梯投放广告。至于小区公共停车位收入,要视公共停车位的数量、车位使用周转率、收费标准等情况而定。

记者了解到,小区里的广告位都是物管公司以整年或按月出租的形式打包给广告公司,广告公司再用于商业运作。以电梯广告为例,收入多少跟客流量和小区品质有关,每台电梯一年的广告收益从几百元到几千元不等。

市住建局房屋和物业监管科相关负责人余先生表示,根据了解,实际上大部分小区的公共收益并不多,除有公共停车位的小区外,大部分以电梯广告等广告收益为主,如分发给每户,平均下来也分不到多少钱。建议将这些公共收益用于在物业合同外的小区公共设施的维护,也可经业主的同意下,存进住宅维修资金专项账户,尤其是一些老旧小区,公共设施需要维修的较多。

林慧光表示:“根据《江门市物业服务收费管理实施细则(2017)》第二十五条规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,在扣除合理成本之后,所得收益依法归全体业主所有,并主要用于补充专项维修资金。”由于小区公共收益所得的使用明确规定主要用于补充专项维修资金,因此物管公司或业委会很少会将公共收益直接以现金形式发放给业主。

焦点3

如何规范小区公共收益的使用?

部门:市住建局将对物管公司进行专项检查

尽管多个物管公司均表示小区公共收益主要用于小区公共设施维护,但多数业主表示物管公司或业委会没有主动公布收支情况,对此依然“蒙查查”。本报微信调查结果显示,66.6%受访者表示物管公司或业委会没有主动向业主公布过小区的收支情况,还有26.2%受访者表示不清楚,只有7.2%受访者对此给予肯定的回答。

如何规范小区公共收益的使用,不让其成为一笔“糊涂账”呢?

李建中律师表示,根据《民法典》第九百四十三条的规定,物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开,并向业主大会、业主委员会报告。

林慧光表示,《物业服务收费管理办法》明确指出,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

“物管公司或业委会应当按照规定办理有关手续,对公共收益应当独立建账,定期向全体业主公示收入、支出情况。”林慧光如是说。

余先生透露,市住建局此前在对我市物管公司的检查中发现,大多数物管公司对公共收益的使用基本合规,对于不合规使用小区公共收益的物管公司已督促整改。接下来,该局将进一步开展小区公共收益治理,对物管公司进行专项检查,引导物管公司将小区公共收益纳入专项维修基金,以规范管理小区公共收益,维护业主的利益。

(责任编辑: 吴惠英  二审:王雪晴  三审:陈淑婷 )